未来10年房地产市场会是什么样？

按统计局统计年鉴的说法，大概是190亿平方米。

按照国土部遥感测量，大概是230亿平方米。

我们居间，取的是220亿左右的住宅面积，

如果是达到70%的城镇化率，

需要420亿-440亿平方米。

未来10年，在现有的住宅基础上，建筑总量大概还要翻一番。其中包括的人口增加，也包括人均面积的增加。

某些城市的二手房交易量已经开始略超过一手房，10年以后，二手房的交易量会4倍于一手房。再逐渐发展，大概是6：1，二手房的交易量达到60%。美国的高峰时间是达到9：1。

那么开发商是不是没有事情可做呢？

不是。按照2.5%的折算，是20亿，这个数字和现在每年的竣工量差不多。开发商绝对不是没有生产的余地，即使不转型，新增的竣工量也仍然有10亿。那个时候，不是买一大片地或者是在荒地里进行建设，而是有点像伦敦、纽约、曼哈顿，是拔掉一个楼再盖一个楼，这个公司一年就是10到20万的建筑量。

如果在所有城市这样铺开，整个纽约大概就是20万的建筑量，新建的不到十分之一，而改造的有180万。

中国在城市发展过程中面临一个巨大的问题。

中国城市的政府是非市场化的开端。因此，它是用土地交换市政基础设施的，比如北京。方庄、双榆树、鲁谷、望京都是用政府的土地转换成基础设施，那些桥、路、污水厂一律都是开发商修建的，而不是政府。

国务院55号令出台，土地可以出让以后，才真正开始有了非公经济进入到土地市场。于是，用旧城和新城相结合的征地方式来改造旧城，这成为地方政府转换市政基础设施的重要手段。

但是，在纽约、巴黎、伦敦，他们的旧城改造和新城建设是完全断开的。因为土地是私有的，所以在城市周围进行扩大建筑，把城市规模加大的时候，都是外来人进入周边，很少有富人直接进入城市中心。在外延建设得差不多以后，再重新回到市中心，进行旧城改造。

这样的好处就是将旧城的价格和新城的价格切断。新城建设的房屋价格没有高速增长，在旧城改造的时候，新城的价格随之上涨，在两个价格差之间找到了一种相对平衡。

而中国政府是把旧城和新城放在一起，旧城拆迁给你6000块钱，新城的房子离市区很远，也要卖6000。因为他们知道你可以拿6000块钱买一套新房。于是，打乱了价格体系，这就是非市场化因素造成的。

在未来发展的过程中，对旧城改造时面临几个问题。

一是旧城很多东西是没有土地年限的。如果谁有本事，现在就用高价，或者比市场价略高一点的价格把那些没有土地年限的房子都买来，包括政府所有、公家所有、公共厂矿所有的。因为它一定会在未来进行改造。

最典型的改造出现在深圳蛇口。蛇口是中国改革的第一批，最早引进的是低层次加工业，“三来一补”，两头在外，有大量的服装厂，这些服装厂基本上都拆掉了。他们叫“腾笼换鸟”，实际上就是旧城改造的形式，把落后的加工业变成高档的写字楼和住宅。

因为这个地区不需要农民工，而需要城市的主人，于是这种改造开始逐渐进入。深圳作为一个典型，可以作为案例，也就是未来的城市发展，可能都类似于深圳这种形式。

这种旧城改造的模式，在十年之后，可能变成主流。新征一片土地建新城的模式可能越来越少。

为什么这十年还有机会？

因为我们需要大量的城镇化。中央财经领导小组特别提到还要建10个或20个类似于北京这种大城市，最少要有16个。预计这10年，还有大量的新建。

未来10年，房地产仍然可能成为中国经济的主要产业支柱。在一段时间内，还得靠房地产拉动中国的经济和实现中国的城镇化。